Wer in Leipzig eine vermietete Eigentumswohnung kauft, übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“). Die Prüfung beginnt deshalb beim Mietvertrag, nicht beim Exposé: Wie hoch ist die Miete im Vergleich zum Mietspiegel, wann wurde zuletzt erhöht, ist die Kaution vorhanden, gibt es Rückstände oder Streit, und hat der Mieter ein Vorkaufsrecht? Danach folgen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und der Kaufvertrag. Erst wenn diese drei Ebenen geklärt sind, lässt sich sagen, ob der Preis zur Miete passt.

Die Unterlagen und was sie verraten

Fordern Sie die Unterlagen früh und vollständig an. Ein seriöser Verkäufer hat sie griffbereit; fehlen wesentliche Teile, ist das selbst eine Information.

Unterlage Was Sie daraus lesen Warnsignal
Mietvertrag mit allen Nachträgen Beginn, Mietstruktur, Staffel oder Index, Klauseln nur eine Mieterliste statt Vertrag
Nachweise der Mieterhöhungen Zeitpunkt und Höhe der letzten Erhöhungen Erhöhungen ohne Zustimmung oder Begründung
Mietkontoauszug der letzten 12 Monate Pünktlichkeit der Zahlungen Rückstände, Minderungen, Teilzahlungen
Kautionsnachweis Höhe und Anlage der Kaution keine Kaution oder nicht separat angelegt
Letzte Betriebskostenabrechnungen Nachzahlungen, Streit über Abrechnungen offene Widersprüche des Mieters
Korrespondenz mit dem Mieter Mängelanzeigen, Konflikte laufendes Verfahren, Mietminderung
WEG-Unterlagen Hausgeld, Rücklage, Beschlüsse siehe Hausgeld und WEG-Unterlagen prüfen
Energieausweis Energiebedarf, Heizungsart fehlt (Pflicht nach § 80 GModG bei Verkauf)

Den Mietvertrag lesen

Beginn und Mietpreisbremse

Das Datum des Vertragsbeginns entscheidet, welche Regeln bei Abschluss galten. Leipzig ist per sächsischer Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt; seit 1. Januar 2026 gilt dort nach der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung wieder die Mietpreisbremse, nach Wortlaut bis 30. Juni 2027. Wurde der Vertrag in einem Zeitraum mit Mietpreisbremse geschlossen und lag die Miete mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete, ohne dass eine Ausnahme greift, kann der Mieter die Überschreitung rügen und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen (§ 556g BGB). Dieses Risiko geht mit dem Vertrag auf Sie über.

Staffel- und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete (§ 557a BGB) stehen die Erhöhungen bereits fest, bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) folgen sie dem Verbraucherpreisindex. In beiden Fällen ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Prüfen Sie, wann die letzte Stufe greift und was danach gilt.

Klauseln, die Kosten zu Ihnen verschieben

  • Schönheitsreparaturen: Viele ältere Klauseln sind nach der Rechtsprechung unwirksam, etwa bei unrenoviert übergebenen Wohnungen. Dann tragen Sie diese Kosten.
  • Kleinreparaturen: Wirksam nur mit Höchstbetrag je Reparatur und je Jahr.
  • Nebenabreden: Gartennutzung, Kellerräume, Stellplatz, Haustiere, mündliche Zusagen des Vorbesitzers. Lassen Sie sich bestätigen, dass es keine weiteren Vereinbarungen gibt.

Miete und Erhöhungsspielraum einschätzen

Ordnen Sie die Wohnung im Leipziger Mietspiegel ein und vergleichen Sie die heutige Nettokaltmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. In laufenden Verträgen darf die Miete in Leipzig innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen und nie über die Vergleichsmiete; verlangen dürfen Sie eine Erhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten, wirksam wird sie frühestens 15 Monate danach (§ 558 Abs. 1 BGB). Details auf der Seite Kappungsgrenze in Leipzig.

Beispiel: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung ist seit Jahren für 420 Euro kalt vermietet, also 7 €/m². Die Vergleichsmiete laut Mietspiegel läge bei 8,50 €/m², also 510 Euro. Wurde die Miete in den letzten drei Jahren nicht erhöht, ist eine Erhöhung um höchstens 15 Prozent auf 483 Euro möglich, die restliche Lücke frühestens im nächsten Dreijahreszeitraum. Für den Kaufpreis heißt das: Rechnen Sie mit 420 Euro heute und 483 Euro nach der ersten zulässigen Erhöhung, nicht mit 510 Euro. Die Zahlen sind frei gewählt.

Wie stark der Kaufpreis an der Miete hängt, zeigt der Kaufpreisfaktor. Bei 150.000 Euro Kaufpreis und 420 Euro Miete ergibt sich ein Faktor von knapp 30, bei 483 Euro von knapp 26. Die Rendite mit Ihren Zahlen berechnen Sie im Rendite-Rechner, den Monatsüberschuss mit Kredit im Kapitalanlage-Rechner.

Kaution, Rückstände und Konflikte

Mit dem Eigentumswechsel treten Sie in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein (§ 566a BGB). Zieht der Mieter aus, muss er seine Kaution von Ihnen zurückbekommen, auch wenn der Verkäufer sie nie an Sie weitergegeben hat; der Verkäufer haftet zusätzlich, wenn Sie nicht zahlen können. Regeln Sie im Kaufvertrag, dass die Kaution samt Nachweis übertragen wird.

Fragen Sie ausdrücklich nach Mietrückständen, Mietminderungen, Mängelanzeigen und laufenden Verfahren, und lassen Sie sich die Antworten im Kaufvertrag zusichern. Ein Mieter, der seit Monaten wegen eines Feuchteschadens mindert, ist ein anderes Investment als ein pünktlicher Zahler, und der Schaden betrifft womöglich das Gemeinschaftseigentum.

Vorkaufsrecht und Eigenbedarf

Vorkaufsrecht. Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, hat er beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Der Notar teilt ihm den Kaufvertrag mit; der Mieter hat zwei Monate Zeit, zu denselben Bedingungen einzutreten. Bis dahin steht Ihr Kauf unter diesem Vorbehalt.

Eigenbedarf. Wollen Sie die Wohnung später selbst nutzen, brauchen Sie ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und müssen die Kündigungsfristen einhalten, die mit der Mietdauer steigen. Nach einer Umwandlung gilt zusätzlich eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren ab dem ersten Verkauf (§ 577a BGB); die Länder können sie für bestimmte Gebiete auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ob für Leipzig eine verlängerte Frist gilt, prüfen Sie vor dem Kauf im Vorschriftenportal REVOSax. Für reine Kapitalanleger ist das selten entscheidend.

Was in den Kaufvertrag gehört

  1. Übergang von Nutzen und Lasten zu einem festen Stichtag, ab dem Miete und Hausgeld Ihnen bzw. Ihnen zur Last fallen.
  2. Abtretung der Mietansprüche ab diesem Stichtag, weil Sie kraft Gesetzes erst mit der Grundbucheintragung Vermieter werden.
  3. Übertragung der Kaution mit Nachweis über Höhe und Anlage.
  4. Zusicherungen des Verkäufers zu Miethöhe, fehlenden Rückständen, fehlenden Streitigkeiten und fehlenden Nebenabreden.
  5. Betriebskosten: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechnet für Zeiträume, die vor dem Eigentumswechsel abgelaufen sind, grundsätzlich noch der Verkäufer ab, für den laufenden Zeitraum der Käufer. Vereinbaren Sie, wie Nachzahlungen und Guthaben zwischen Ihnen verteilt werden.
  6. Sonderumlagen und Hausgeldabrechnungen: wer bereits beschlossene, aber erst später fällige Umlagen trägt. Mehr dazu unter Sonderumlage beim Wohnungskauf.

Die Eigentümergemeinschaft gehört zur Prüfung

Eine vermietete Wohnung ist zugleich ein Anteil an einem Haus. Lesen Sie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht und Protokolle. Achten Sie in der Teilungserklärung darauf, ob Keller, Stellplatz oder Gartennutzung, die der Mieter laut Vertrag nutzt, überhaupt zu Ihrer Einheit gehören. Steht im Mietvertrag ein Gartenanteil, der in Wahrheit Gemeinschaftseigentum ist, bekommen Sie ein Problem mit Mieter und Gemeinschaft zugleich.

Besichtigung einer bewohnten Wohnung

Der Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Er muss aber keine Auskünfte geben. Gehen Sie freundlich und zügig vor; Sie lernen dabei auch, mit wem Sie künftig zu tun haben. Ist keine Besichtigung möglich, kaufen Sie mit mehr Unsicherheit und sollten das im Preis berücksichtigen.

Typische Fehler

  • Sich mit einer Mieterliste zufriedengeben, ohne den Vertrag gelesen zu haben.
  • Die Mietpreisbremse bei Vertragsbeginn nicht prüfen und damit ein Rückforderungsrisiko übernehmen.
  • Die Kaution nicht im Kaufvertrag regeln.
  • Mit der Vergleichsmiete statt mit der rechtlich erreichbaren Miete rechnen.
  • Die Nebenkosten des Kaufs vergessen; in Sachsen allein 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Überschlag im Kaufnebenkosten-Rechner.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechts- oder Anlageberatung. Rechtsstand November 2026; lassen Sie Miet- und Kaufvertrag bei Zweifeln fachkundig prüfen.