Was der Rechner ausrechnet

Der Rechner zerlegt die Kosten, die beim Kauf einer Eigentumswohnung zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision. Für Leipzig wählen Sie Sachsen; dort beträgt die Grunderwerbsteuer nach dem Sächsischen Grunderwerbsteuersatzgesetz seit dem 1. Januar 2023 5,5 Prozent. Notar- und Grundbuchkosten zeigt der Rechner als typische Spanne, weil die genauen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz vom Inhalt des Vertrags abhängen, etwa davon, ob eine Grundschuld für die Bank bestellt wird.

Für Kapitalanleger ist die Summe aus zwei Gründen wichtig. Erstens finanzieren Banken die Nebenkosten oft nicht mit, sodass sie meist aus Eigenkapital kommen. Zweitens gehören sie in jede Renditerechnung: Wer sie vergisst, rechnet seine Wohnung schöner, als sie ist.

So bedienen Sie ihn

  1. Kaufpreis der Wohnung eintragen. Wird ein Stellplatz separat gekauft, zählt er zur Bemessungsgrundlage dazu.
  2. Bundesland Sachsen wählen.
  3. Maklerprovision in Prozent eintragen, und zwar den Anteil, den Sie als Käufer tragen. Ohne Makler bleibt das Feld bei null.

Die Posten im Einzelnen

Posten Grundlage Im Rechner
Grunderwerbsteuer § 11 GrEStG, Satz in Sachsen 5,5 % exakt
Notar Gebühren nach GNotKG typische Spanne 1,0 bis 1,5 %
Grundbuchamt Eigentumsumschreibung, Grundschuld typische Spanne 0,4 bis 0,5 %
Makler Vereinbarung, bei Wohnungen für Verbraucher §§ 656c, 656d BGB Ihre Eingabe

Zur Maklerprovision: Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, darf er nach § 656d BGB höchstens zur Hälfte belastet werden, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Private Kapitalanleger, die eine Wohnung für die eigene Vermögensverwaltung kaufen, handeln in der Regel als Verbraucher. Kaufen Sie über eine GmbH, kann die Teilungsregel entfallen.

Beispiel

Beispiel: Kaufpreis 150.000 Euro, Sachsen, Maklerprovision 3,57 Prozent für den Käufer.

Posten Betrag
Grunderwerbsteuer (5,5 %) 8.250 €
Notar (typisch 1,0 bis 1,5 %) 1.500 bis 2.250 €
Grundbuch (typisch 0,4 bis 0,5 %) 600 bis 750 €
Makler (3,57 %) 5.355 €
Summe 15.705 bis 16.605 €

Ohne Makler läge die Summe bei rund 10.350 bis 11.250 Euro, also bei etwa 7 bis 7,5 Prozent. Diese Größenordnung können Sie im Kapitalanlage-Rechner und im Rendite-Rechner als Nebenkostensatz verwenden. Die Werte sind Beispielzahlen.

Was Kapitalanleger zusätzlich wissen sollten

Erhaltungsrücklage und Grunderwerbsteuer. Früher wurde der Kaufpreis oft um den Anteil an der Instandhaltungsrücklage gekürzt, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16. September 2020 (II R 49/17) entschieden, dass das nicht zulässig ist: Die Rücklage bleibt Vermögen der Gemeinschaft und geht nicht auf den Käufer über. Wie hoch die Rücklage Ihrer Gemeinschaft ist, bleibt trotzdem wichtig, aber für die Frage nach künftigen Sonderumlagen; siehe Erhaltungsrücklage prüfen.

Mitverkauftes Inventar. Eine Einbauküche, die separat und angemessen bepreist im Vertrag steht, unterliegt als bewegliche Sache nicht der Grunderwerbsteuer. Setzen Sie hier nur realistische Werte an; das Finanzamt kann überhöhte Beträge zurückweisen.

Steuerliche Wirkung. Bei einer vermieteten Wohnung zählen die Nebenkosten in der Regel zu den Anschaffungskosten. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wird über die Jahre abgeschrieben, der Anteil für den Grund und Boden nicht. Wie die Aufteilung in Ihrem Fall aussieht, klären Sie mit Ihrem Steuerberater; die Kosten für die Grundschuld werden steuerlich anders behandelt als die für den Eigentumserwerb.

Grenzen

Der Rechner kennt nur die Kosten des Erwerbs. Kosten, die kurz nach dem Kauf folgen, etwa für eine Renovierung bei Mieterwechsel, einen Gutachter oder eine bereits beschlossene Sonderumlage, gehören zusätzlich in Ihre Planung. Ob eine Sonderumlage beschlossen ist und wer sie zahlt, regeln Sie im Kaufvertrag; mehr dazu auf der Seite Vermietete Wohnung in Leipzig kaufen.

Hinweis: Überschlag, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Grunderwerbsteuersatz Stand November 2026.