Wofür dieser Rechner gedacht ist

Mit dem Rechner prüfen Sie, wie sich Kaufpreis und Miete einer Eigentumswohnung zueinander verhalten, bevor Finanzierung und Steuern ins Spiel kommen. Sie erhalten drei Kennzahlen: die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite und den Kaufpreisfaktor. Für eine Eigentumswohnung ist die Nettomietrendite die aussagekräftigere Zahl, weil das Hausgeld einen Teil der Kosten enthält, die Sie nicht an den Mieter weitergeben können. Dieser Anteil ist bei Wohnungen in Eigentümergemeinschaften der Posten, der die Rendite am stärksten von der Exposé-Zahl unterscheidet.

So bedienen Sie den Rechner

  1. Kaufpreis eintragen, ohne Stellplatz, wenn dieser separat gekauft und vermietet wird.
  2. Kaufnebenkosten in Prozent angeben. In Sachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent, hinzu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Den genauen Betrag liefert der Kaufnebenkosten-Rechner.
  3. Jahreskaltmiete eintragen: Nettokaltmiete laut Mietvertrag mal zwölf, ohne Betriebskostenvorauszahlung.
  4. Nicht umlagefähige Kosten pro Jahr eintragen. Bei einer Eigentumswohnung ist das der nicht umlegbare Teil des Hausgelds laut letzter Jahresabrechnung, zuzüglich eigener Kosten wie einer Mietverwaltung.

Die Formeln in Worten

  • Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100.
  • Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), mal 100.
  • Kaufpreisfaktor = Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete.

Beispiel

Beispiel: Eine Wohnung kostet 150.000 Euro, die Kaltmiete beträgt 540 Euro im Monat, also 6.480 Euro im Jahr. Aus dem Hausgeld sind 120 Euro im Monat nicht umlagefähig, das sind 1.440 Euro im Jahr. Die Kaufnebenkosten betragen 7,5 Prozent.

Kennzahl Ergebnis
Bruttomietrendite 4,32 %
Kaufpreisfaktor rund 23,1
Nettomietrendite rund 3,13 %

Der Abstand von gut einem Prozentpunkt zwischen Brutto und Netto entsteht hier vor allem durch das nicht umlagefähige Hausgeld. Läge dieser Anteil bei 60 statt 120 Euro, stiege die Nettorendite deutlich. Deshalb lohnt es sich, die Jahresabrechnung zu lesen, bevor man Angebote vergleicht. Alle Zahlen sind Beispielwerte.

Leipziger Werte zur Einordnung

Belastbare Vergleichswerte für Ihre Eingaben finden Sie in Quellen mit Datum. Die Immo Hub GmbH nennt in ihrem Jahresmarktbericht 2025 Neuvertragsmieten im Bestand von 8,20 bis 9,90 €/m² und im Neubau von 11,15 bis 13,10 €/m². Auf ihrer Seite Immobilienpreise Leipzig gibt sie den Median für Eigentumswohnungen im Marktjahr 2025 mit 2.515 €/m² an (Stand: November 2026), mit deutlichen Unterschieden zwischen den Ortsteilen. Wie die Lagen auseinanderliegen, zeigt die Seite Stadtteile in Leipzig für Kapitalanleger. Die Miete Ihrer Wohnung selbst ordnen Sie am besten über den Leipziger Mietspiegel ein.

Grenzen der Rechnung

  • Die Rendite bezieht sich auf das erste Jahr und die heutige Miete. Mieterhöhungen sind in Leipzig durch die Kappungsgrenze gebremst und nicht eingerechnet.
  • Sonderumlagen, Leerstand und Reparaturen in der Wohnung selbst fehlen, wenn Sie sie nicht in die nicht umlagefähigen Kosten einrechnen.
  • Finanzierung und Steuern bleiben außen vor. Wie die Wohnung mit Kredit monatlich trägt, zeigt der Kapitalanlage-Rechner.
  • Eine hohe Rendite ist kein Qualitätsmerkmal für sich. Sie kann auch ein Hinweis auf Risiken sein, etwa auf einen hohen Sanierungsbedarf im Haus.

Nächster Schritt

Wenn die Nettorendite zu Ihren Zielen passt, prüfen Sie, ob die Zahlen halten: Hausgeld und Rücklage anhand der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, die Miete anhand des Mietvertrags. Eine Anleitung dazu gibt die Seite Hausgeld und WEG-Unterlagen prüfen.

Hinweis: Überschlag ohne Finanzierung und Steuern, keine Anlageberatung.