Worauf achte ich in der Teilungserklärung, wenn ich eine Wohnung zur Vermietung kaufe?

In der Teilungserklärung sollten Sie als künftiger Vermieter vor allem prüfen, was genau zu Ihrem Sondereigentum gehört, ob Keller, Stellplatz oder Garten als Sondernutzungsrecht zugeordnet sind, wie die Kosten verteilt werden und ob die Gemeinschaftsordnung Nutzungen einschränkt, die Sie planen, etwa möblierte Vermietung, WG oder gewerbliche Nutzung. Prüfen Sie außerdem, ob die Wohnung als Wohnungs- oder als Teileigentum ausgewiesen ist. Das alles lässt sich nach dem Kauf kaum noch ändern.

Was die Teilungserklärung regelt

Mit der Teilungserklärung nach § 8 WEG teilt ein Eigentümer ein Gebäude in Wohnungseigentum auf. Sie besteht meist aus drei Teilen: der Erklärung selbst mit den Miteigentumsanteilen, dem Aufteilungsplan mit den Grundrissen und der Abgeschlossenheitsbescheinigung, sowie der Gemeinschaftsordnung mit den Regeln für das Zusammenleben. Gemeinsam bilden sie die Grundlage dafür, welche Rechte und Pflichten Sie in der Gemeinschaft haben.

Fünf Stellen, die Sie gezielt lesen sollten

1. Sondereigentum und Aufteilungsplan. Prüfen Sie, ob die Wohnung im Plan so eingezeichnet ist, wie sie in der Realität aussieht. Gerade in Leipziger Altbauten wurden Dachgeschosse ausgebaut, Wohnungen zusammengelegt oder Abstellräume einbezogen. Weicht die Wirklichkeit vom Plan ab, kann es Streit über Flächen und Kosten geben.

2. Wohnungs- oder Teileigentum. Wohnungseigentum ist für Wohnzwecke bestimmt, Teileigentum für andere Zwecke, etwa Laden, Büro oder Lager. Wer eine als Teileigentum ausgewiesene Einheit als Wohnung vermietet, nutzt sie möglicherweise zweckwidrig. Bei Mikroapartments und ausgebauten Souterrainräumen lohnt hier ein genauer Blick, siehe Mikroapartment als Kapitalanlage.

3. Sondernutzungsrechte. Kellerabteil, Stellplatz, Garten- oder Terrassenfläche gehören oft zum Gemeinschaftseigentum und sind einer Wohnung nur zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Für die Vermietung ist das wichtig: Was Sie dem Mieter als Teil der Wohnung versprechen, muss Ihnen auch zustehen.

4. Kostenverteilung. Grundsätzlich werden Kosten nach § 16 Abs. 1 WEG nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Gemeinschaftsordnung kann andere Schlüssel vorsehen, und die Eigentümer können nach § 16 Abs. 2 WEG per Beschluss für einzelne Kosten andere Verteilungen festlegen. Achten Sie darauf, ob Sie etwa für einen Aufzug zahlen, den Sie als Erdgeschosswohnung nicht nutzen, oder ob einzelne Eigentümer Kosten für ihre Balkone oder Fenster allein tragen. Das wirkt sich direkt auf Ihr Hausgeld aus.

5. Nutzungsregeln. Manche Gemeinschaftsordnungen enthalten Regeln zur Vermietung, etwa eine Pflicht, dem Verwalter den Mieter mitzuteilen, Einschränkungen für gewerbliche Nutzung oder für Kurzzeitvermietung. Ältere Urkunden enthalten manchmal auch eine Zustimmungspflicht des Verwalters zur Veräußerung nach § 12 WEG. Das verzögert den Kauf, ist aber meist kein Hindernis.

Änderungen und Beschlüsse seit der Aufteilung

Eine Teilungserklärung kann geändert worden sein, etwa durch Nachträge. Lassen Sie sich die aktuelle Fassung mit allen Nachträgen geben. Wichtig sind außerdem Beschlüsse, die auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefasst wurden. Seit der WEG-Reform wirken solche Beschlüsse gegenüber Käufern nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Andere Beschlüsse finden Sie in der Beschlusssammlung, die der Verwalter nach § 24 Abs. 7 WEG führt.

Wie Sie praktisch vorgehen

Rechnen Sie mit einer Lektüre von einer bis zwei Stunden, bei älteren Urkunden mit Nachträgen auch mehr. Lesen Sie die Urkunde einmal vollständig, auch wenn sie lang ist, und vergleichen Sie den Aufteilungsplan bei der Besichtigung mit den tatsächlichen Räumen. Markieren Sie alles, was Kosten, Nutzung oder Ihre Wohnung konkret betrifft, und fragen Sie Verkäufer oder Verwalter zu jeder Unklarheit schriftlich. Bei Abweichungen zwischen Plan und Wirklichkeit oder bei unklaren Sondernutzungsrechten lohnt die Rücksprache mit dem beurkundenden Notar vor dem Termin; er kann den Kaufvertrag entsprechend formulieren.

Typische Fundstellen bei Leipziger Altbauten

Bei Häusern, die nach 1990 saniert und aufgeteilt wurden, finden sich oft Nachträge zur Teilungserklärung, weil nachträglich Dachgeschosse ausgebaut oder Balkone angebaut wurden. Prüfen Sie, ob dabei geregelt wurde, wer die Kosten für diese Bauteile trägt. Bei Balkonen etwa kann die Gemeinschaftsordnung bestimmen, dass die jeweiligen Eigentümer die Instandhaltung allein zahlen, obwohl die tragenden Teile zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.