Das Hausgeld prüfen Sie vor dem Kauf nicht anhand der einen Monatszahl im Exposé, sondern anhand der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Beschlusssammlung und Protokolle. Für Kapitalanleger zählen drei Fragen. Wie viel vom Hausgeld bleibt bei Ihnen, weil es nicht auf den Mieter umlegbar ist? Reicht die Erhaltungsrücklage für das, was am Haus ansteht? Und gibt es Beschlüsse oder vertagte Themen, die bald Geld kosten? Ein niedriges Hausgeld ist kein Qualitätsmerkmal, oft ist es das Gegenteil.

Welche Unterlagen es gibt und was das Gesetz verlangt

Seit der WEG-Reform 2020 sind die Pflichtunterlagen klar geregelt. Fordern Sie alle an, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Unterlage Rechtsgrundlage Was Sie darin finden
Wirtschaftsplan § 28 Abs. 1 WEG voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben des Jahres, daraus Ihr Hausgeld
Jahresabrechnung § 28 Abs. 2 WEG tatsächliche Einnahmen und Ausgaben, Nachzahlung oder Guthaben je Einheit
Vermögensbericht § 28 Abs. 4 WEG Stand der Rücklagen und wesentliches Gemeinschaftsvermögen
Beschlusssammlung § 24 Abs. 7 und 8 WEG Wortlaut aller Beschlüsse seit 1. Juli 2007, gerichtliche Entscheidungen, Anfechtungsvermerke
Versammlungsprotokolle § 24 Abs. 6 WEG Diskussionen, vertagte Themen, Abstimmungsergebnisse
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Grundbuch Miteigentumsanteile, Sondernutzungsrechte, eigene Kostenregeln

Ein eigenes Einsichtsrecht beim Verwalter hat nur der Eigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG). Der Verkäufer kann die Unterlagen beschaffen oder Sie bevollmächtigen; die Beschlusssammlung darf nach § 24 Abs. 7 WEG ausdrücklich auch ein vom Eigentümer ermächtigter Dritter einsehen. Was in der Teilungserklärung für Vermieter wichtig ist, steht unter Teilungserklärung prüfen.

Die Prüfung in sechs Schritten

1. Hausgeld zerlegen

Das Hausgeld setzt sich aus Betriebskosten, Verwaltungskosten, laufender Instandhaltung und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage zusammen. Ordnen Sie jeden Posten der letzten Jahresabrechnung einer von zwei Spalten zu: auf den Mieter umlegbar oder nicht. Umlegbar sind nur Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung und nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 BGB).

Beispiel für eine Wohnung mit 280 Euro Hausgeld im Monat:

Posten Monatlich umlegbar?
Heizung und Warmwasser 95 € ja
Wasser, Abwasser, Müll 40 € ja
Hausreinigung, Winterdienst, Allgemeinstrom 25 € ja
Gebäude- und Haftpflichtversicherung 15 € ja
Verwaltervergütung 28 € nein
Laufende Instandhaltung 22 € nein
Zuführung zur Erhaltungsrücklage 55 € nein
Summe 280 € 175 € ja, 105 € nein

In diesem Beispiel bleiben 105 Euro im Monat bei Ihnen, 1.260 Euro im Jahr. Diesen Wert tragen Sie im Rendite-Rechner als nicht umlagefähige Kosten ein und im Kapitalanlage-Rechner als nicht umlagefähiges Hausgeld. Die Grundsteuer wird übrigens nicht über das Hausgeld bezahlt, sondern von jedem Eigentümer direkt an die Stadt; sie ist umlegbar. Alle Beträge sind Beispielzahlen.

2. Wirtschaftsplan und Abrechnung vergleichen

Legen Sie den Wirtschaftsplan eines Jahres neben die Jahresabrechnung desselben Jahres. Weichen die tatsächlichen Kosten regelmäßig deutlich nach oben ab, ist der Plan zu knapp kalkuliert, und das Hausgeld wird steigen. Achten Sie besonders auf die Heizkosten, die in den vergangenen Jahren stark geschwankt haben, und auf die Instandhaltung aus dem laufenden Haushalt.

3. Rücklage einordnen

Der Vermögensbericht zeigt, wie viel in der Erhaltungsrücklage liegt. Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), nennt aber keine Zahl. Ob die Rücklage reicht, hängt vom Alter des Hauses, dem Zeitpunkt der letzten Sanierung und den anstehenden Arbeiten ab. Wie Sie das einschätzen, steht unter Erhaltungsrücklage prüfen. Prüfen Sie im Vermögensbericht auch, ob die Gemeinschaft Forderungen gegen säumige Eigentümer hat.

4. Beschlusssammlung durchsuchen

Die Beschlusssammlung ist das Gedächtnis der Gemeinschaft. Suchen Sie gezielt nach:

  • beschlossenen Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die noch nicht abgerechnet sind
  • Sonderumlagen, auch solchen, die erst nach Ihrem Kauf fällig werden
  • Änderungen der Kostenverteilung, die nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten beschlossen werden können
  • Vermerken zu angefochtenen oder für ungültig erklärten Beschlüssen
  • gerichtlichen Entscheidungen in Verfahren der Gemeinschaft
  • Beschlüssen zur Vermietung, etwa zu Kurzzeitvermietung oder Nutzungsbeschränkungen

5. Protokolle auf vertagte Themen lesen

Die Beschlusssammlung enthält nur, was beschlossen wurde. Was diskutiert und vertagt wurde, steht in den Protokollen. Taucht ein Thema wie Dachsanierung, Feuchtigkeit im Keller oder Erneuerung der Heizung Jahr für Jahr wieder auf, ohne beschlossen zu werden, kommt es auf Sie zu. Lesen Sie mindestens die Protokolle der letzten drei Jahre.

6. Verwaltung und Gemeinschaft einschätzen

Wer verwaltet das Haus, seit wann, und wie werden Versammlungen geführt? Eine Gemeinschaft, die Abrechnungen pünktlich beschließt und Maßnahmen geordnet plant, ist für Anleger mehr wert als ein niedriges Hausgeld. Nach der WEG-Reform kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG), mit Ausnahmen für kleine Gemeinschaften.

Warnsignale auf einen Blick

Befund Was er bedeuten kann
regelmäßig hohe Nachzahlungen Wirtschaftsplan zu knapp, Hausgeld wird steigen
niedrige Rücklage bei älterer Sanierung Sonderumlage wahrscheinlich, siehe Sonderumlage
Hausgeldrückstände anderer Eigentümer Liquiditätsengpass der Gemeinschaft
dasselbe Thema in mehreren Protokollen vertagt Kosten kommen zeitversetzt auf den Käufer zu
häufige Verwalterwechsel Unordnung in Unterlagen und Abrechnungen
Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse Streit in der Gemeinschaft, unsichere Beschlusslage
keine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung Verstoß gegen die Heizkostenverordnung, Konflikte mit Mietern

Gerade bei Leipziger Altbauten, die in den 1990er- und 2000er-Jahren saniert wurden, ist die Kombination aus moderatem Hausgeld und niedriger Rücklage verbreitet. Sie wirkt im Exposé günstig und wird teuer, sobald Dach oder Haustechnik erneuert werden müssen. Hinweise zu diesem Gebäudetyp gibt die Seite Gründerzeit-Altbau in Leipzig.

Warum Vergleichswerte für das Hausgeld wenig helfen

Häufig wird gefragt, wie hoch das Hausgeld je Quadratmeter „normalerweise“ ist. Eine belastbare Leipziger Vergleichszahl gibt es nicht, und sie wäre auch wenig wert. Das Hausgeld hängt davon ab, ob die Heizkosten darin enthalten sind, ob es einen Aufzug, einen Hausmeister oder eine Tiefgarage gibt, wie groß die Gemeinschaft ist und wie viel sie in die Rücklage einzahlt. Zwei Wohnungen mit gleichem Hausgeld können für Sie als Vermieter sehr unterschiedlich teuer sein, wenn der umlegbare Anteil verschieden hoch ist. Vergleichen Sie deshalb nicht die Gesamtsumme, sondern den nicht umlagefähigen Anteil und die Höhe der Rücklagenzuführung im Verhältnis zum Zustand des Hauses.

Wer nach dem Kauf zahlt

Gegenüber der Gemeinschaft schulden Sie Hausgeld ab der Eintragung im Grundbuch. Im Kaufvertrag wird meist ein früherer Stichtag für den Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart, ab dem Sie dem Verkäufer das Hausgeld erstatten oder direkt zahlen. Regeln Sie dort außerdem:

  1. wer Nachzahlungen und Guthaben aus Abrechnungen für Jahre vor dem Kauf trägt,
  2. wer Sonderumlagen zahlt, die vor dem Kauf beschlossen, aber danach fällig werden,
  3. dass der Verkäufer keine Hausgeldrückstände hat.

Ein Hinweis zur Grunderwerbsteuer: Den Kaufpreis um den Anteil an der Rücklage zu kürzen, mindert die Grunderwerbsteuer nicht. Das hat der Bundesfinanzhof am 16. September 2020 entschieden (II R 49/17), weil die Rücklage Vermögen der Gemeinschaft bleibt. Die übrigen Kaufnebenkosten überschlagen Sie im Kaufnebenkosten-Rechner.

Fragen, die Sie dem Verwalter über den Verkäufer stellen sollten

  • Sind Maßnahmen geplant, die noch nicht beschlossen sind?
  • Gibt es Gutachten zum Zustand von Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung?
  • Wie hoch ist die Rücklage aktuell, und wie viel ist bereits für beschlossene Maßnahmen verplant?
  • Laufen Verfahren gegen die Gemeinschaft oder einzelne Eigentümer?
  • Wie hoch sind die Hausgeldrückstände in der Gemeinschaft insgesamt?

Wer diese Antworten schriftlich hat, kann den Kauf auf belastbarer Grundlage kalkulieren. Wie die Prüfung der Gemeinschaft mit Mietvertrag und Kaufvertrag zusammenspielt, zeigt die Seite Vermietete Wohnung in Leipzig kaufen.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechts- oder Anlageberatung. Rechtsstand November 2026.