Was der Kapitalanlage-Rechner zeigt

Der Rechner beantwortet die Frage, die bei einer vermieteten Eigentumswohnung zuerst zählt: Bleibt nach Kreditrate und den Kosten, die Sie als Vermieter selbst tragen, jeden Monat etwas übrig, oder müssen Sie zuzahlen? Er rechnet mit einem Annuitätendarlehen, also einer gleichbleibenden Monatsrate aus Zins und Tilgung, und zieht davon die Miete nach Mietausfall, das nicht umlagefähige Hausgeld und Ihre eigene Rücklage ab. Das Ergebnis ist der Cashflow vor Steuern, je Monat und je Jahr, dazu die Eigenkapitalrendite vor Steuern.

Die Eingaben und woher Sie die Werte nehmen

Feld Woher der Wert kommt
Kaufpreis Kaufvertragsentwurf oder Angebot
Nebenkosten in % In Sachsen 5,5 % Grunderwerbsteuer plus Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Makler; den Überschlag liefert der Kaufnebenkosten-Rechner
Eigenkapital Betrag, den Sie selbst einbringen
Zins und Tilgung in % Konditionen aus dem Finanzierungsangebot Ihrer Bank
Kaltmiete pro Monat Laufender Mietvertrag, bei Leerstand die rechtlich zulässige Miete
Hausgeld nicht umlagefähig Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft, umgerechnet auf den Monat
Rücklage pro Monat Ihr eigener Puffer für Reparaturen in der Wohnung (Sondereigentum)
Mietausfall in % Ihre Annahme für Leerstand und Zahlungsausfälle

Bei der Kaltmiete liegt in Leipzig die häufigste Fehlerquelle. Weil hier Mietpreisbremse und eine Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren gelten, rechnen Sie mit der Miete, die heute im Vertrag steht oder bei Neuvermietung zulässig wäre, nicht mit der höchsten Angebotsmiete im Portal. Wie sich die Grenzen auswirken, steht auf der Seite zur Kappungsgrenze in Leipzig.

Die Rechnung in Worten

  1. Darlehen = Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital.
  2. Monatsrate = Darlehen mal (Zins plus anfängliche Tilgung) geteilt durch zwölf.
  3. Effektive Miete = Kaltmiete minus Mietausfall.
  4. Cashflow vor Steuern = effektive Miete minus nicht umlagefähiges Hausgeld minus eigene Rücklage minus Monatsrate.
  5. Eigenkapitalrendite vor Steuern setzt den jährlichen Überschuss ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.

Beispiel mit runden Zahlen

Beispiel: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet 150.000 Euro. Das entspricht etwa 2.500 Euro je Quadratmeter und damit grob dem Leipziger Median für Eigentumswohnungen im Marktjahr 2025, den die Immo Hub GmbH auf ihrer Seite Immobilienpreise Leipzig mit 2.515 €/m² angibt (Stand: November 2026). Die Kaltmiete beträgt 540 Euro, also 9 €/m². Das liegt innerhalb der Spanne von 8,20 bis 9,90 €/m², die der Jahresmarktbericht 2025 der Immo Hub für Neuvertragsmieten im Bestand nennt.

Angenommen werden 7,5 Prozent Nebenkosten, 30.000 Euro Eigenkapital, 4 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung, 90 Euro nicht umlagefähiges Hausgeld, 30 Euro eigene Rücklage und 2 Prozent Mietausfall.

Posten Betrag pro Monat
Miete nach 2 % Ausfall 529,20 €
Hausgeld nicht umlagefähig − 90,00 €
Eigene Rücklage − 30,00 €
Rate (131.250 € Darlehen, 6 % p. a.) − 656,25 €
Cashflow vor Steuern − 247,05 €

Die Wohnung kostet Sie in diesem Beispiel rund 247 Euro im Monat. Von der Rate sind am Anfang aber etwa 219 Euro Tilgung, die Ihre Restschuld senken. Ob das für Sie eine sinnvolle Anlage ist, hängt davon ab, ob Sie die Zuzahlung dauerhaft tragen wollen und können. Alle Werte sind Beispielzahlen und keine Aussage über eine konkrete Wohnung.

Was der Rechner nicht abbildet

  • Steuern: Abschreibung und abziehbare Kosten senken je nach Steuersatz die tatsächliche Belastung. Das ist individuell.
  • Sonderumlagen: Beschließt die Gemeinschaft eine größere Maßnahme, kommt ein Einmalbetrag hinzu. Prüfen Sie Protokolle und Rücklage, siehe Hausgeld und WEG-Unterlagen prüfen.
  • Entwicklungen über die Zeit: Mieterhöhungen, steigendes Hausgeld und eine Anschlussfinanzierung zu anderen Zinsen verändern den Cashflow. Der Rechner zeigt das erste Jahr.
  • Wertentwicklung: Ob die Wohnung im Wert steigt oder fällt, ist keine Eingabe. Das ist bewusst so.

Nächster Schritt

Rechnen Sie mindestens zwei Varianten: eine mit Ihren erwarteten Werten und eine vorsichtige mit höherem Zins und mehr Mietausfall. Trägt die Wohnung auch die vorsichtige Variante, lohnt der Blick in die Unterlagen. Wie Sie dabei vorgehen, beschreibt die Seite Vermietete Wohnung in Leipzig kaufen. Die Mietrendite derselben Wohnung ohne Finanzierung zeigt der Rendite-Rechner für Eigentumswohnungen.

Hinweis: Überschlag vor Steuern, keine Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung.