Vor dem Kauf einer Anlagewohnung in Leipzig ordnen Sie die Wohnung im Mietspiegel der Stadt ein, also nach Baujahr, Größe, Wohnlage und Ausstattung, und ermitteln so die ortsübliche Vergleichsmiete. Mit ihr vergleichen Sie die aktuelle Miete: Liegt die Bestandsmiete deutlich darunter, gibt es Erhöhungsspielraum, der aber durch die Kappungsgrenze gebremst wird. Liegt sie deutlich darüber, kann das bei Mietverträgen unter der Mietpreisbremse ein Rückforderungsrisiko sein.

Was der Mietspiegel ist und was nicht

Ein Mietspiegel ist nach § 558c BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er bildet ab, was in den vergangenen Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbart oder geändert wurde, nicht, was heute in Inseraten verlangt wird. Ist er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, gilt er als qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB); dann wird vermutet, dass seine Werte die Vergleichsmiete richtig wiedergeben. Ob die aktuell gültige Leipziger Ausgabe qualifiziert ist und ab wann sie gilt, steht im Dokument selbst. Achten Sie auf das Datum, denn Mietspiegel werden regelmäßig fortgeschrieben.

So ordnen Sie eine Wohnung ein

Nehmen Sie sich die Erläuterungen vor, bevor Sie in die Tabelle schauen. Die Zuordnung ist der Teil, an dem Laien am häufigsten danebenliegen.

Baujahr bzw. Baualtersklasse. Bei Altbauten zählt das ursprüngliche Baujahr, auch wenn saniert wurde; die Sanierung fließt meist über die Ausstattungsmerkmale ein.

Wohnfläche. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche. Weicht die Fläche im Exposé von der im Mietvertrag ab, klären Sie das vor dem Kauf. Bei Dachschrägen und Balkonen wird nach Wohnflächenverordnung anteilig gerechnet.

Wohnlage. Der Leipziger Mietspiegel ordnet Adressen bestimmten Wohnlagen zu. Prüfen Sie die konkrete Adresse, nicht nur den Stadtteil.

Ausstattung. Merkmale wie Balkon, Aufzug, Bodenbeläge, Bad oder energetischer Zustand können zu Zu- oder Abschlägen führen. Welche Merkmale zählen, legt der jeweilige Mietspiegel fest.

Notieren Sie sich am Ende eine Spanne, keinen Einzelwert. Die meisten Mietspiegel weisen neben einem Mittelwert auch Spannen aus, und wo eine Wohnung darin liegt, ist im Streit oft der eigentliche Punkt.

Drei Fälle, die Käufer unterscheiden sollten

Bestandsmiete deutlich unter der Vergleichsmiete. Hier gibt es Potenzial, aber nur schrittweise: In Leipzig deckelt die Kappungsgrenze Erhöhungen auf 15 Prozent in drei Jahren. Rechnen Sie in Ihrer Kalkulation nicht mit dem Endwert ab dem ersten Jahr.

Bestandsmiete etwa auf Höhe der Vergleichsmiete. Unauffällig. Künftige Erhöhungen hängen davon ab, wie sich der Mietspiegel bei der nächsten Fortschreibung entwickelt.

Bestandsmiete deutlich über der Vergleichsmiete. Prüfen Sie, wann der Vertrag geschlossen wurde und ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse greift (Vormiete, Neubau, umfassende Modernisierung). Ohne Ausnahme kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückverlangen; als Käufer treten Sie nach § 566 BGB in den Vertrag ein. Eine hohe Miete ist dann kein Vorteil, sondern ein Risiko.

Wie Sie den Mietspiegel in der Kaufverhandlung nutzen

Eine nachvollziehbare Einordnung im Mietspiegel ist ein sachliches Argument. Wenn ein Exposé mit einer Zielmiete rechnet, die über der Vergleichsmiete plus zehn Prozent liegt, ist diese Miete bei Neuvermietung in der Regel nicht zulässig. Weisen Sie den Anbieter darauf hin und rechnen Sie mit dem, was erlaubt ist.

Umgekehrt hilft der Mietspiegel, unrealistische Erwartungen an sich selbst zu bremsen. Ein Kaufpreis, der nur mit einer Miete am oberen Rand der Spanne aufgeht, lässt keinen Puffer für eine schwächere Einordnung.

Grenzen des Mietspiegels

Für möblierte Wohnungen, WG-Zimmer oder Mikroapartments mit Serviceleistungen ist der Mietspiegel nur bedingt aussagekräftig, weil er auf unmöblierten Wohnraum ausgelegt ist. Auch dort gilt die Mietpreisbremse für die Nettokaltmiete, ein Möblierungszuschlag muss angemessen sein. Mehr dazu unter Möbliert vermieten in Leipzig.

Wann der Mietspiegel nicht weiterhilft

Bei sehr großen oder ungewöhnlich ausgestatteten Wohnungen, etwa einem Penthouse oder einer Wohnung mit eigenem Garten, deckt die Tabelle manchmal kein passendes Feld ab. Dann kann die Vergleichsmiete auch über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten begründet werden (§ 558a Abs. 2 BGB). Für Ihre Kaufentscheidung heißt das: Je weiter eine Wohnung vom Durchschnitt abweicht, desto unsicherer ist die Mietprognose, und desto vorsichtiger sollten Sie rechnen.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechts- oder Anlageberatung. Maßgeblich ist der jeweils aktuelle Mietspiegel der Stadt Leipzig.