In Leipzig darf eine Bestandsmiete nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Sächsischen Kappungsgrenzen-Verordnung innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen statt der bundesweit üblichen 20 Prozent, und niemals über die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei einer Neuvermietung gilt zusätzlich die Mietpreisbremse: Die Miete darf grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Beide Verordnungen laufen nach ihrem Wortlaut bis zum 30. Juni 2027 (Stand: November 2026). Für Kapitalanleger heißt das: Eine niedrige Bestandsmiete lässt sich nur schrittweise anheben.

Kappungsgrenze und Vergleichsmiete: zwei Grenzen gleichzeitig

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB muss zwei Hürden nehmen. Erstens darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen; in Leipzig ermitteln Sie diese in der Regel über den Mietspiegel. Zweitens darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als die Kappungsgrenze steigen. Es gilt die niedrigere der beiden Grenzen.

Dazu kommen formale Regeln: Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, bevor die Erhöhung wirkt, und eine Erhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten verlangt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Das Erhöhungsverlangen muss in Textform begründet werden (§ 558a BGB), der Mieter hat Zeit zur Zustimmung (§ 558b BGB).

Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Eine Wohnung ist für 500 Euro Kaltmiete vermietet, die Vergleichsmiete läge bei 650 Euro. Wegen der Kappungsgrenze von 15 Prozent ist innerhalb von drei Jahren höchstens eine Erhöhung auf 575 Euro möglich. Die restliche Lücke zur Vergleichsmiete lässt sich frühestens im nächsten Dreijahreszeitraum schließen, sofern die Vergleichsmiete dann noch höher liegt.

Mietpreisbremse bei der Neuvermietung

Wird die Wohnung neu vermietet, begrenzt § 556d BGB die Miete auf die Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Ausnahmen regeln die §§ 556e und 556f BGB: Eine höhere Vormiete darf weiter verlangt werden, Wohnungen mit Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Versäumt der Vermieter das, kann er sich zunächst nicht darauf berufen.

Für Käufer einer leeren Wohnung ist das wichtig: Die Miete, die Sie im Exposé als „erzielbar“ lesen, muss mit diesen Regeln vereinbar sein. Fragen Sie nach, wie sie hergeleitet wurde.

Was beim Kauf einer vermieteten Wohnung zu prüfen ist

  • Wann war die letzte Mieterhöhung? Daraus ergibt sich, wann Sie frühestens erhöhen dürfen und wie viel Spielraum im laufenden Dreijahreszeitraum noch bleibt.
  • Gibt es eine Staffel- oder Indexmiete? Dann gelten nicht § 558 BGB und die Kappungsgrenze, sondern die Regeln der §§ 557a und 557b BGB.
  • Wurde bei Vertragsbeginn die Mietpreisbremse eingehalten? Lag die Miete zu hoch, kann der Mieter nach § 556g BGB die Überschreitung rügen und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Das Risiko geht mit dem Mietvertrag auf Sie über.

Mehr zu den Unterlagen steht unter Vermietete Wohnung in Leipzig kaufen.

Was nach dem 30. Juni 2027 passiert

Beide sächsischen Verordnungen sind befristet. Der Bundesgesetzgeber hat die Möglichkeit, Mietpreisbremsen festzulegen, bis Ende 2029 verlängert; ob Sachsen für Leipzig eine Anschlussregelung erlässt, entscheidet die Landesregierung. Rechnen Sie bei einer langfristigen Anlage nicht damit, dass die Regulierung wegfällt. Den jeweils geltenden Verordnungstext finden Sie im sächsischen Vorschriftenportal REVOSax.

Häufige Missverständnisse

Die Kappungsgrenze erlaubt keine automatische Erhöhung um 15 Prozent. Sie ist nur eine Obergrenze; maßgeblich bleibt, ob die Vergleichsmiete überhaupt so hoch liegt. Ebenso wenig bedeutet sie, dass der Mieter jede Erhöhung bis zu dieser Grenze hinnehmen muss: Das Verlangen muss formal korrekt begründet sein, sonst ist es unwirksam. Und wer eine Wohnung nach umfassender Modernisierung erstmals neu vermietet, ist zwar von der Mietpreisbremse befreit, für spätere Erhöhungen im laufenden Vertrag gilt die Kappungsgrenze aber wieder.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechts- oder Anlageberatung. Der Rechtsstand ist der vom November 2026 und sollte vor jeder Mieterhöhung oder Kaufentscheidung aktuell geprüft werden.