Gegenüber der Eigentümergemeinschaft zahlt eine Sonderumlage in der Regel derjenige, der zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Ist sie vor dem Kauf beschlossen, aber erst nach Ihrer Eintragung fällig, zahlen also Sie, auch wenn der Beschluss noch unter dem Verkäufer gefasst wurde. Was im Verhältnis zum Verkäufer gilt, können Sie im Kaufvertrag anders regeln. Deshalb gehören bekannte und absehbare Sonderumlagen vor die Unterschrift beim Notar auf den Tisch.

Was eine Sonderumlage ist

Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung, die die Eigentümerversammlung zusätzlich zum laufenden Hausgeld beschließt. Typische Anlässe sind größere Erhaltungsarbeiten wie Dach, Fassade, Heizung, Strangleitungen, Balkone oder Aufzug, für die die Erhaltungsrücklage nicht reicht. Manchmal werden auch Liquiditätslücken geschlossen, etwa wenn Eigentümer ihr Hausgeld schuldig bleiben oder ein Rechtsstreit Geld kostet.

Rechtsgrundlage ist die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft über Kosten und Lasten nach § 28 WEG. Die Umlage wird in der Regel nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Eigentümer verteilt, meist nach Miteigentumsanteilen, sofern nichts anderes beschlossen oder vereinbart ist.

Der entscheidende Zeitpunkt: Fälligkeit

Für die Frage, wer gegenüber der Gemeinschaft zahlt, kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich darauf an, wann die Sonderumlage fällig wird, nicht wann sie beschlossen wurde. Wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist, schuldet sie.

Für Käufer bedeutet das:

  • Beschluss und Fälligkeit vor dem Eigentumswechsel: Der Verkäufer schuldet die Umlage.
  • Beschluss vor dem Kauf, Fälligkeit danach: Sie als Käufer schulden sie der Gemeinschaft. Ob der Verkäufer Ihnen den Betrag erstatten muss, hängt allein davon ab, was im Kaufvertrag steht.
  • Beschluss erst nach dem Kauf: Sie zahlen, wie jeder andere Eigentümer.

Die genaue Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein, etwa bei Raten. Lassen Sie sich bei größeren Beträgen beraten.

So regeln Sie es im Kaufvertrag

Der Kaufvertrag kann bestimmen, dass der Verkäufer bereits beschlossene Sonderumlagen trägt, auch wenn sie erst später fällig werden, oder dass der Kaufpreis entsprechend gemindert wird. Das wirkt nur zwischen Ihnen und dem Verkäufer. Die Gemeinschaft kann sich trotzdem an Sie halten; Sie müssen sich das Geld dann vom Verkäufer zurückholen. Eine klare Regelung samt Betrag ist deshalb besser als eine allgemeine Klausel.

Sinnvoll sind außerdem eine Zusicherung des Verkäufers, dass ihm über die bekannten Beschlüsse hinaus keine weiteren Sonderumlagen bekannt sind, und eine Regelung für Nachzahlungen aus Jahresabrechnungen.

Drohende Umlagen früh erkennen

Die Sonderumlage steht selten überraschend im Raum. Hinweise finden Sie in:

  • Protokollen der Eigentümerversammlungen: Angebote für größere Arbeiten, Vertagungen, Gutachten, Beschwerden über Feuchtigkeit oder Undichtigkeiten.
  • Der Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG: Alle Beschlüsse sind dort fortlaufend erfasst.
  • Dem Vermögensbericht: Ein Rücklagenstand, der im Verhältnis zum Alter des Hauses niedrig ist.
  • Dem Haus selbst: Zustand von Dach, Fassade, Fenstern im Treppenhaus, Keller und Balkonen.

Fragen Sie den Verwalter schriftlich, ob Maßnahmen geplant sind und ob Angebote vorliegen. Der Verkäufer kann diese Auskunft für Sie einholen.

Steuerlich und gegenüber dem Mieter

Eine Sonderumlage für Erhaltungsmaßnahmen können Sie als Vermieter nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Bei Modernisierungen, etwa einer energetischen Sanierung, kann eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht kommen, mit eigenen Voraussetzungen und Grenzen. Wie die Umlage steuerlich zu behandeln ist, hängt vom Zweck und vom Zeitpunkt der Verwendung ab und gehört in die Hände Ihrer Steuerberatung.

Wenn Sie die Umlage nicht zahlen können

Eine Sonderumlage ist so verbindlich wie das Hausgeld. Wer nicht zahlt, riskiert eine Klage der Gemeinschaft und am Ende die Zwangsvollstreckung; Hausgeldforderungen sind in der Zwangsversteigerung bevorrechtigt (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Kalkulieren Sie deshalb bei jeder Anlagewohnung einen Puffer ein, der eine Umlage in realistischer Höhe abdecken kann, und kaufen Sie nicht mit der letzten Reserve.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.