Wie erkenne ich, ob die Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft ausreicht?

Ob die Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft ausreicht, erkennen Sie, wenn Sie ihren Stand aus dem Vermögensbericht mit dem Zustand des Hauses und den absehbaren Arbeiten vergleichen. Eine feste Mindesthöhe gibt es nicht; das Gesetz verlangt in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine angemessene Rücklage. Angemessen ist sie, wenn größere Arbeiten der nächsten Jahre, etwa Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen, zu einem wesentlichen Teil daraus bezahlt werden können, ohne dass eine hohe Sonderumlage nötig wird.

Wo Sie den Stand finden

Seit der WEG-Reform muss der Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG jährlich einen Vermögensbericht vorlegen. Er enthält den Stand der Rücklage und eine Übersicht über das wesentliche Gemeinschaftsvermögen. Ergänzend zeigt die Jahresabrechnung, wie viel im letzten Jahr zugeführt und entnommen wurde, und der Wirtschaftsplan, wie viel künftig monatlich hineinfließen soll.

Lassen Sie sich diese Dokumente vom Verkäufer geben. Ein bloßer Satz im Exposé wie „gute Rücklage vorhanden“ reicht nicht.

Die Zahl allein sagt wenig

Ein Rücklagenstand ist nur im Verhältnis aussagekräftig. Fragen Sie sich:

Wie groß ist das Haus? Dieselbe Summe ist für ein kleines Mehrfamilienhaus etwas anderes als für eine große Wohnanlage.

Wie alt sind die großen Bauteile? In vielen Leipziger Gründerzeithäusern liegt die Komplettsanierung zwanzig oder dreißig Jahre zurück. Dächer, Heizungsanlagen, Fenster und Leitungen aus dieser Zeit erreichen nach und nach das Ende ihrer Nutzungsdauer. Bei einem Plattenbau können Fugen, Balkone und Aufzüge anstehen.

Was ist schon beschlossen oder angekündigt? Lesen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Ein Satz wie „Die Erneuerung des Daches wird im nächsten Jahr erneut beraten“ ist für Sie wichtiger als der heutige Kontostand.

Wie hat sich die Rücklage entwickelt? Ein über Jahre steigender Stand zeigt, dass die Gemeinschaft regelmäßig spart. Ein Stand, der bei jeder Reparatur aufgebraucht wird, zeigt das Gegenteil.

Wie man den Bedarf grob einschätzt

Für die Zuführung zur Rücklage gibt es keine verbindliche Formel. Verbreitet sind Faustregeln, die sich an den Herstellungskosten des Gebäudes orientieren, etwa die Petersche Formel, oder an den Pauschalen, die die Zweite Berechnungsverordnung für Instandhaltungskosten im öffentlich geförderten Wohnungsbau vorsieht. Beide geben nur grobe Anhaltspunkte. Besser ist ein Instandhaltungsplan: Manche Verwaltungen erstellen eine Übersicht, welche Bauteile wann voraussichtlich erneuert werden müssen. Fragen Sie danach. Gibt es keinen, ist das bei einem älteren Haus eine Schwäche der Verwaltung.

Ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen: Eine Gemeinschaft mit zehn Wohnungen hat 50.000 Euro Rücklage. In den Protokollen steht, dass eine Dacherneuerung ansteht, für die ein Angebot über 150.000 Euro vorliegt. Selbst wenn die gesamte Rücklage eingesetzt würde, fehlen 100.000 Euro, die über eine Sonderumlage oder einen Kredit der Gemeinschaft aufgebracht werden müssten. Auf eine Wohnung mit einem Zehntel der Miteigentumsanteile entfielen dann rechnerisch 10.000 Euro.

Was eine zu niedrige Rücklage für Sie bedeutet

• Größere Arbeiten werden per Sonderumlage finanziert, die Sie als neuer Eigentümer zahlen, wenn sie nach dem Kauf fällig wird.
• Die Gemeinschaft kann beschließen, das Hausgeld zu erhöhen, um die Rücklage aufzustocken. Das senkt Ihren monatlichen Überschuss.
• Notwendige Arbeiten werden aufgeschoben, und Schäden wachsen.

Eine niedrige Rücklage muss kein Grund sein, auf eine Wohnung zu verzichten. Sie gehört aber in den Kaufpreis. Wenn eine konkrete Maßnahme absehbar ist, verhandeln Sie über einen Abschlag oder vereinbaren im Kaufvertrag, wer eine bereits beschlossene Sonderumlage trägt.

Zum Zusammenspiel mit dem Hausgeld

Die Zuführung zur Rücklage ist Teil Ihres Hausgelds und kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Eine kräftige Zuführung schmälert also Ihren laufenden Überschuss, schützt Sie aber vor größeren Überraschungen. Für Kapitalanleger ist das oft der bessere Tausch.

Fragen an den Verwalter

Wenn die Unterlagen Lücken lassen, stellen Sie dem Verwalter über den Verkäufer gezielte Fragen: Wann wurden Dach, Fassade, Heizung und Leitungen zuletzt erneuert? Liegen Angebote oder Gutachten für größere Arbeiten vor? Ist geplant, die Zuführung zur Rücklage zu erhöhen? Gibt es Eigentümer mit nennenswerten Rückständen? Bitten Sie um schriftliche Antworten. Sie helfen nicht nur bei der Kaufentscheidung, sondern auch, wenn es später Streit darüber gibt, was beim Kauf bekannt war.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechts- oder Anlageberatung.