Wie vermiete ich eine Eigentumswohnung in Leipzig als WG?

Eine Eigentumswohnung in Leipzig als WG zu vermieten funktioniert über drei Vertragsmodelle: einen gemeinsamen Mietvertrag mit allen Bewohnern, einen Hauptmieter, der mit Ihrer Erlaubnis untervermietet, oder Einzelverträge für jedes Zimmer. Welches Modell passt, hängt davon ab, wie viel Verwaltungsaufwand Sie selbst übernehmen wollen und wer bei Wechseln und Zahlungsausfällen das Risiko trägt. Geeignet sind vor allem größere Wohnungen mit gleichwertigen, separat erreichbaren Zimmern.

Welche Wohnungen sich eignen

In Leipzig bieten sich dafür vor allem große Altbauwohnungen an: drei bis fünf Zimmer, hohe Decken, ein Flur, von dem jedes Zimmer abgeht. Durchgangszimmer und ein sehr kleines Zimmer neben zwei großen führen in WGs regelmäßig zu Streit über die Miete und zu häufigem Wechsel genau dieses Zimmers. Eine Küche, in der mehrere Personen gleichzeitig kochen und essen können, ist wichtiger als ein zweites Bad, aber ein zweites WC hilft spürbar.

Modell 1: Ein Vertrag mit allen Bewohnern

Alle Bewohner unterschreiben einen gemeinsamen Mietvertrag. Sie haften gesamtschuldnerisch, das heißt, Sie können die gesamte Miete von jedem Einzelnen verlangen. Das ist für Sie als Vermieter die sicherste Variante.

Die Kehrseite: Zieht jemand aus, müsste der Vertrag eigentlich mit allen geändert werden. In der Praxis vereinbaren Vermieter und WG häufig, dass ein Wechsel einzelner Mitglieder zugelassen wird. Diese Regel sollte von Anfang an schriftlich im Vertrag stehen, sonst gibt es bei jedem Auszug Unsicherheit.

Modell 2: Hauptmieter mit Untervermietung

Eine Person mietet die Wohnung, Sie erlauben ihr die Untervermietung der übrigen Zimmer. Sie haben nur einen Vertragspartner, der für die gesamte Miete haftet. Die Auswahl der Mitbewohner liegt beim Hauptmieter.

Nach § 553 BGB kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ohnehin verlangen, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Wenn Sie das Modell bewusst wählen, regeln Sie Erlaubnis und Umfang am besten gleich im Mietvertrag.

Modell 3: Einzelverträge je Zimmer

Sie schließen mit jedem Bewohner einen eigenen Vertrag über ein Zimmer plus Mitbenutzung von Küche, Bad und Flur. Wechsel lassen sich so leicht organisieren, und ein Zahlungsausfall betrifft nur ein Zimmer.

Dafür übernehmen Sie die Verwaltung einer kleinen Hausgemeinschaft: Sie suchen Nachmieter, schlichten im Zweifel bei Konflikten, rechnen Nebenkosten für mehrere Parteien ab. Bei möblierten Zimmern kommen Inventar und Ersatz hinzu. Für Eigentümer, die nicht in Leipzig wohnen, ist dieses Modell ohne Verwaltung vor Ort selten praktikabel.

Mietpreisbremse gilt auch für Zimmer

Wer zimmerweise vermietet, kommt in der Summe oft auf eine höhere Gesamtmiete als bei Vermietung der ganzen Wohnung. Das ist rechtlich nicht unbegrenzt möglich. Auch bei Zimmervermietung gilt in Leipzig die Mietpreisbremse; Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Gerichte haben in solchen Fällen unterschiedlich gerechnet, etwa anteilig nach Fläche. Eine Gesamtmiete, die deutlich über dem liegt, was die Wohnung als Ganzes nach Mietspiegel kosten dürfte, ist ein Rückforderungsrisiko. Für möblierte Zimmer ist zusätzlich ein angemessener Möblierungszuschlag zulässig (siehe Möbliert vermieten).

Was Eigentümergemeinschaft und Teilungserklärung sagen

Eine Eigentumswohnung ist Teil einer Gemeinschaft. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung können Regeln zur Nutzung enthalten. Eine reguläre Wohnnutzung durch eine WG ist meist zulässig, eine Nutzung mit ständig wechselnden Kurzzeitbewohnern kann dagegen Ärger auslösen. Achten Sie außerdem auf die Hausordnung, etwa zu Fahrrädern im Treppenhaus oder Müll, denn Beschwerden von Nachbarn landen in der Eigentümerversammlung.

Kurz zusammengefasst

Eine WG bringt in Leipzig eine breite Zielgruppe aus Studierenden und Berufseinsteigern, aber auch mehr Wechsel und Abstimmung. Wenn Sie wenig Aufwand wollen, ist der gemeinsame Vertrag oder das Hauptmietermodell meist die bessere Wahl. Einzelverträge lohnen sich vor allem, wenn Sie vor Ort sind oder eine Verwaltung beauftragen.

Nebenkosten in der WG

Bei Einzelverträgen müssen Sie Betriebskosten auf mehrere Mieter verteilen. Legen Sie im Vertrag fest, nach welchem Schlüssel das geschieht, etwa nach Zimmerfläche oder Personenzahl, und wie Heizkosten verteilt werden, wenn es nur einen Zähler gibt. Viele Vermieter von WG-Zimmern vereinbaren eine Pauschale. Das ist zulässig, schließt aber eine spätere Nachforderung bei steigenden Kosten aus, sofern keine Anpassung vereinbart ist.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Mustervertragsklauseln für WGs sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.