Möbliert zu vermieten lohnt sich in Leipzig vor allem bei kleinen Wohnungen in gut angebundener Lage, die Studierende, Pendler oder Menschen für befristete Projekte ansprechen. Der Mehrertrag ist begrenzt, weil auch möblierte Wohnungen der Mietpreisbremse unterliegen und nur ein angemessener Zuschlag für die Möbel erlaubt ist. Dem stehen Anschaffung, Abnutzung und häufigere Mieterwechsel gegenüber. Wer möbliert vermietet, um die Mietregeln zu umgehen, geht ein Rückforderungsrisiko ein.

Was rechtlich gilt

Eine möblierte Wohnung ist Wohnraum wie jeder andere. Damit gelten in Leipzig die Mietpreisbremse nach § 556d BGB und bei Bestandsmieten die Kappungsgrenze. Für die Möblierung darf ein Zuschlag verlangt werden. Wie er zu berechnen ist, ist gesetzlich nicht festgelegt; in der Rechtsprechung wird er häufig aus dem Zeitwert der Möbel und einer Abschreibung über ihre Nutzungsdauer hergeleitet. Wichtig ist, dass der Zuschlag nachvollziehbar und angemessen ist. Weisen Sie ihn im Vertrag gesondert aus, dann lässt sich im Streitfall zeigen, wie sich die Miete zusammensetzt.

Eine Ausnahme vom Mieterschutz gibt es nur für Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), und für möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ein vorübergehender Gebrauch liegt nicht schon vor, weil ein Vertrag kurz befristet ist. Es kommt auf den Anlass an, zum Beispiel ein zeitlich begrenzter Arbeitsaufenthalt. Wer dauerhaft Wohnraum anbietet und nur kurze Verträge schreibt, kann sich darauf in der Regel nicht berufen.

Befristung

Mietverträge über Wohnraum dürfen nur aus den in § 575 BGB genannten Gründen befristet werden, etwa Eigenbedarf oder geplante umfassende Sanierung. Fehlt ein solcher Grund, gilt der Vertrag als unbefristet. Für die Vermietung auf Zeit bedeutet das: Eine Befristung ohne gesetzlichen Grund schützt Sie nicht davor, dass der Mieter bleibt. Möglich ist dagegen ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeit.

Für welche Wohnungen es sich eignet

Gut geeignet sind Ein- bis Zweizimmerwohnungen nahe Hochschulen, Kliniken, Hauptbahnhof oder großen Arbeitgebern. Diese Mieter suchen eine einzugsfertige Wohnung und bleiben eher Monate als Jahre. Siehe auch Studentenwohnung als Kapitalanlage.

Weniger geeignet sind Familienwohnungen. Familien bringen eigene Möbel mit und bleiben lange; Möbel stören hier eher.

Was Sie einplanen sollten

  • Anschaffung einer robusten, schlichten Einrichtung und deren regelmäßiger Ersatz
  • häufigere Übergaben mit Inventarliste, Reinigung und kleinen Reparaturen
  • Leerstand zwischen zwei Mietern
  • gegebenenfalls Pauschalen für Strom, Internet oder Rundfunk, die sauber vereinbart sein müssen
  • eine Verwaltung oder Vertrauensperson vor Ort, wenn Sie nicht in Leipzig leben

Steuerlich ist die Möblierung ein eigenes Thema, das Sie mit Ihrer Steuerberatung klären sollten.

Abgrenzung zur Ferienwohnung

Die Vermietung an Touristen für einige Nächte ist keine Vermietung als Wohnraum. Dafür gelten andere Regeln, und die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft kann eine solche Nutzung ausschließen. Wer in Leipzig an Gäste für Kurzaufenthalte vermieten will, sollte sich vorab mit den Vorgaben für diese Nutzung befassen; diese Seite behandelt nur die Vermietung als Wohnung.

Lohnt sich das für Sie?

Rechnen Sie zwei Varianten nebeneinander: dieselbe Wohnung unmöbliert an einen langfristigen Mieter und möbliert mit realistischer Leerstandszeit, Möbelersatz und Mehraufwand. Wenn die möblierte Variante nach diesen Abzügen kaum besser ist, ist die einfache Vermietung meist die bessere Wahl.

Inventar und Übergabe

Halten Sie bei jeder Übergabe in einer Inventarliste fest, welche Möbel und Geräte in welchem Zustand vorhanden sind, am besten mit Fotos und Unterschrift beider Seiten. Das erleichtert die Abrechnung der Kaution, wenn beim Auszug etwas fehlt oder beschädigt ist. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter allerdings nicht ersetzen (§ 538 BGB). Planen Sie deshalb von Anfang an ein, dass Matratzen, Sofas und Küchengeräte nach einigen Jahren ersetzt werden müssen.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.