Beim Kauf einer Denkmalimmobilie in Leipzig sollten Sie drei Dinge auseinanderhalten: die Wohnung als Anlage, die Auflagen des Denkmalschutzes und die steuerliche Förderung. Die erhöhte Absetzung nach § 7i EStG (Denkmal-AfA) gilt nur für bestimmte Sanierungskosten, setzt eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde voraus und macht einen überhöhten Kaufpreis nicht wett. Eine Denkmalwohnung lohnt sich, wenn sie auch ohne Steuereffekt zu Lage und Miete passt. Sie lohnt sich nicht, wenn erst die Steuerersparnis die Rechnung schönt.

Warum es in Leipzig so viele Denkmale gibt

Leipzig hat eine große Zahl von Kulturdenkmalen, darunter viele Wohnhäuser der Gründerzeit und des Jugendstils sowie ganze Ensembles wie das Waldstraßenviertel. Seit den 1990er-Jahren werden immer wieder solche Häuser saniert und als Eigentumswohnungen verkauft, häufig ausdrücklich als Kapitalanlage mit Denkmal-AfA. Ob ein bestimmtes Gebäude als Kulturdenkmal erfasst ist, klären Sie bei der Denkmalschutzbehörde der Stadt Leipzig oder über die Denkmalliste des Landesamts für Denkmalpflege Sachsen.

Wie die Denkmal-AfA grundsätzlich funktioniert

Nach § 7i EStG können bei einem Baudenkmal Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Denkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren mit bis zu neun Prozent und in den folgenden vier Jahren mit bis zu sieben Prozent abgesetzt werden. Das gilt für vermietete Objekte; für selbst genutzte Denkmale gibt es eine eigene Regelung in § 10f EStG.

Drei Punkte werden oft missverstanden:

  1. Nur die Sanierung ist begünstigt, nicht der Kaufpreisanteil für die Altbausubstanz und erst recht nicht das Grundstück. Für die Altbausubstanz gilt die normale Gebäude-AfA.
  2. Die Bescheinigung ist zwingend. Das Finanzamt gewährt die erhöhte Absetzung nur, wenn die zuständige Behörde bescheinigt, dass die Voraussetzungen erfüllt sind (§ 7i Abs. 2 EStG). Die Maßnahmen müssen in der Regel vor Beginn mit der Behörde abgestimmt sein.
  3. Der Zeitpunkt des Kaufs zählt. Beim Kauf vom Bauträger oder Sanierer ist entscheidend, dass die begünstigten Maßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Bei einer bereits fertig sanierten Wohnung können die Voraussetzungen fehlen.

Die steuerlichen Details hängen vom Einzelfall ab. Lassen Sie den Vertrag und die Aufteilung des Kaufpreises vorab von einer Steuerberatung prüfen.

Welche Auflagen bleiben

Wer ein Kulturdenkmal besitzt, muss es nach dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz erhalten und pfleglich behandeln. Veränderungen am Erscheinungsbild oder an der Substanz brauchen in der Regel eine Genehmigung. Für Sie als Eigentümer einer Wohnung bedeutet das praktisch:

  • Fenster, Wohnungstüren, Stuck, Dielen oder historische Treppenhäuser lassen sich nicht beliebig austauschen.
  • Energetische Maßnahmen wie eine Außendämmung sind bei Denkmalen oft nur eingeschränkt möglich. Das kann die Heizkosten und die Attraktivität für Mieter beeinflussen.
  • Reparaturen am Gemeinschaftseigentum werden durch Abstimmung mit der Behörde und spezialisierte Handwerker meist teurer und langsamer.

Woran Sie ein solides Denkmalangebot erkennen

  • Der Kaufpreis ist mit vergleichbaren, nicht geförderten Altbauwohnungen in der Lage vergleichbar, nicht weit darüber.
  • Die Aufteilung zwischen Altbausubstanz, Grundstück und Sanierungskosten ist im Vertrag nachvollziehbar.
  • Es liegt eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde vor oder wird verbindlich zugesagt.
  • Die Sanierung ist in einer Baubeschreibung konkret festgelegt, mit Fertigstellungstermin.
  • Die künftige Miete ist am Mietspiegel gemessen realistisch.

Wenn ein Vertrieb vor allem über die Steuerersparnis argumentiert und wenig über Lage, Mieter und Bausubstanz sagt, ist Vorsicht angebracht. Was nach Ablauf des Förderzeitraums bleibt, ist eine Wohnung in einem denkmalgeschützten Gründerzeithaus, und die sollte für sich überzeugen. Hinweise zur Prüfung solcher Häuser finden Sie unter Gründerzeit-Altbau in Leipzig.

Sanierungsgebiet als Verwandter

Ähnliche Regeln gibt es nach § 7h EStG für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Ob ein Gebäude in Leipzig in einem solchen Gebiet liegt, erfahren Sie bei der Stadt; der Status kann sich ändern, wenn Sanierungssatzungen aufgehoben werden.

Hinweis: Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.