Weder Altbau noch Neubau ist in Leipzig grundsätzlich die bessere Kapitalanlage. Ein Neubau bietet niedrige Instandhaltung in den ersten Jahren, Gewährleistung und bei Erstvermietung eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, kostet aber meist deutlich mehr pro Quadratmeter. Ein sanierter Altbau ist oft günstiger und in gefragten Vierteln gut vermietbar, bringt aber das Risiko größerer Gemeinschaftsarbeiten mit. Welche Variante passt, entscheidet vor allem, ob Sie eher planbare Kosten oder einen niedrigeren Einstieg suchen.
Der Vergleich in fünf Punkten
Kaufpreis. Neubauwohnungen kosten in Leipzig in aller Regel spürbar mehr als sanierte Altbauten in vergleichbarer Lage, weil Baukosten, Grundstück und Bauträgermarge eingepreist sind. Bei gleicher Miete bedeutet ein höherer Kaufpreis eine niedrigere Anfangsrendite.
Mietrecht. Bei der ersten Vermietung nach Fertigstellung ist ein Neubau von der Mietpreisbremse ausgenommen, wenn er nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556f Satz 1 BGB). Die Ausnahme gilt auch für spätere Neuvermietungen dieser Wohnung. Im laufenden Mietvertrag gelten dagegen dieselben Regeln wie im Altbau: Erhöhungen nur bis zur Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze, sofern keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist.
Instandhaltung. Im Neubau fallen in den ersten Jahren selten größere Arbeiten an. Dafür muss die Gemeinschaft von Anfang an eine angemessene Erhaltungsrücklage aufbauen; ist sie zu niedrig angesetzt, kommt die Rechnung später. Im Altbau hängt alles davon ab, wann zuletzt saniert wurde. Ein Haus, dessen Sanierung zwanzig oder dreißig Jahre zurückliegt, nähert sich oft der nächsten Runde. Mehr dazu unter Gründerzeit-Altbau prüfen.
Gewährleistung. Beim Bauträgerkauf haben Sie Mängelansprüche nach Werkvertragsrecht, in der Regel fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist dabei ein eigener Schritt, den Sie nicht unterschätzen sollten. Beim Kauf einer Bestandswohnung wird die Gewährleistung üblicherweise ausgeschlossen, Sie kaufen wie besichtigt.
Mieter. Neubauten sprechen häufig Mieter an, die Wert auf Aufzug, Tiefgarage, geringe Heizkosten und Barrierefreiheit legen. Gründerzeitwohnungen ziehen Mieter an, denen Raumhöhe, Grundriss und Viertel wichtig sind. Beide Gruppen gibt es in Leipzig; welche in einer bestimmten Lage überwiegt, ist von Straße zu Straße verschieden.
Besonderheiten beim Kauf vom Bauträger
Neubauwohnungen werden oft vor Fertigstellung verkauft. Dann zahlen Sie nach Baufortschritt in Raten, die die Makler- und Bauträgerverordnung (§ 3 MaBV) begrenzt. Prüfen Sie die Baubeschreibung genau, denn was dort nicht steht, schuldet der Bauträger nicht. Bei Wohnungen, die ausdrücklich als Kapitalanlage vermarktet werden, ist das Angebot oft mit einem Mietpool, einer Mietgarantie oder einer Erstvermietung verbunden. Lesen Sie, wer die Garantie gibt, wie lange sie läuft und was danach passiert. Eine Garantie über einige Jahre ersetzt keinen Blick auf die Miete, die die Wohnung danach am Markt tatsächlich erzielt.
Eine Faustregel für die Entscheidung
Wenn Sie wenig Zeit für die Betreuung haben und planbare Kosten wollen, spricht viel für einen Neubau, sofern der Preis zur erzielbaren Miete passt. Wenn Sie günstiger einsteigen und bereit sind, Unterlagen gründlich zu prüfen, kann ein gut verwalteter Altbau die bessere Wahl sein. In beiden Fällen gilt: Die Eigentümergemeinschaft und ihre Verwaltung entscheiden über Jahrzehnte mit, wie gut Ihre Anlage läuft.
Energie und Heizkosten im Vergleich
Ein Neubau erfüllt die energetischen Anforderungen, die zum Zeitpunkt des Bauantrags galten, und hat in aller Regel niedrige Heizkosten. Bei einem Altbau hängt das stark von der Sanierung ab: Wurden Dach und oberste Geschossdecke gedämmt, die Fenster erneuert, die Heizung modernisiert? Für Sie als Vermieter ist das aus zwei Gründen wichtig. Mieter vergleichen zunehmend die Warmmiete, und seit dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz tragen Vermieter bei schlecht gedämmten Gebäuden einen höheren Anteil der CO2-Kosten für Heizöl und Erdgas. Ein Blick in den Energieausweis gehört deshalb bei beiden Varianten zur Prüfung.
Wer sich für welche Variante entscheidet
In der Praxis kaufen Anleger mit wenig Zeit und dem Wunsch nach Ruhe häufiger Neubauten, während Anleger, die gern Unterlagen lesen und mit der Verwaltung sprechen, eher im Bestand fündig werden. Beides ist legitim. Wichtig ist nur, dass Sie die Entscheidung bewusst treffen und nicht, weil ein bestimmtes Angebot gerade verfügbar ist.
Hinweis: Allgemeine Information, keine Anlage- oder Rechtsberatung.